Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới với những chuyển biến sâu sắc. Thay vì chạy theo tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thị trường 6 tháng đầu năm 2026 đang cho thấy quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị một cách mạnh mẽ dựa trên nhu cầu ở thực.
Sáng 16/7 tại TP.HCM, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”.
Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE nhận định thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trong đó sự phục hồi vẫn được duy trì nhưng diễn biến phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc và chủ thể tham gia thị trường. Theo ông, sự thay đổi của môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cùng xu hướng tiêu dùng mới đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ, đưa thị trường dịch chuyển từ tâm lý đầu cơ sang đáp ứng nhu cầu ở thực và giá trị khai thác bền vững. Đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết để nâng cao tính minh bạch, chất lượng sản phẩm và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Dẫn số liệu của Cục Thống kê, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Sau khi cân đối số doanh nghiệp thành lập mới, quay trở lại hoạt động với số doanh nghiệp tạm ngừng và giải thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp. Theo ông, những con số này phản ánh quá trình tái cơ cấu theo hướng nâng cao chất lượng, khi các doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất và pháp lý tiếp tục mở rộng hoạt động, còn những đơn vị yếu kém dần rời khỏi cuộc chơi, tạo nền tảng cho một thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn tới.
Quá trình thanh lọc: “Cuộc chơi” của năng lực thực chất
Theo báo cáo tại Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường BĐS Việt Nam quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi về chất. Quá trình thanh lọc này không chỉ diễn ra ở phân khúc sản phẩm mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp.Mặc dù thị trường đầy thách thức, dữ liệu kinh tế cho thấy bức tranh tăng trưởng tích cực. GDP 6 tháng đầu năm 2026 tăng 8,18% so với cùng kỳ – mức cao nhất trong vòng 16 năm. Bên cạnh đó, vốn FDI vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ, trong đó ngành BĐS đứng thứ hai về thu hút vốn đăng ký mới và điều chỉnh với 5,1 tỷ USD. Sự tăng trưởng kinh tế này đang tạo ra nhu cầu thực về nhà ở, thương mại, công nghiệp và logistics.
Sự tái cơ cấu: Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai tốt đang dẫn dắt thị trường; Sự rút lui tất yếu: Những đơn vị hạn chế về nguồn lực hoặc các sản phẩm không đáp ứng được nhu cầu thực tế buộc phải thu hẹp hoặc rút lui khỏi thị trường.
Hạ tầng: “Chìa khóa” tái định vị bản đồ bất động sản
Giai đoạn 2026 – 2030 được dự báo là thời kỳ bản lề để định hình lại bản đồ phát triển vùng TP.HCM. TS. Nguyễn Đức Kiên nhận định, hạ tầng không làm gia tăng giá trị đồng đều mà thực hiện chức năng tái phân bổ giá trị; Logic đo lường mới: Giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn đo bằng khoảng cách địa lý (km) mà đo bằng thời gian tiếp cận (phút); Mô hình TOD: Việc phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) xung quanh các nhà ga metro, vành đai sẽ tạo ra những cực tăng trưởng mới; Phân hóa giá trị: Những khu vực có hạ tầng được triển khai thực tế và kết nối liên vùng tốt sẽ thu hút dân cư, ngược lại, các khu vực chỉ tăng trưởng dựa trên “tin đồn” quy hoạch sẽ gặp thách thức về thanh khoản.
Dòng tiền thông minh: Từ “đón sóng” sang “đón giá trị”
Một trong những tín hiệu tích cực là sự thay đổi trong hành vi của người mua và dòng tiền tín dụng. Tín dụng BĐS tiếp tục tăng trưởng theo hướng có kiểm soát, ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu thực; Lãi suất là “bộ lọc”: Lãi suất cho vay BĐS phổ biến 12-14%/năm (có nơi 15-16% khi thả nổi) trở thành bộ lọc tự nhiên, loại bỏ các chủ đầu tư năng lực tài chính yếu và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá cao; Trái phiếu doanh nghiệp: Nhóm doanh nghiệp BĐS đầu ngành đã đẩy mạnh huy động vốn qua trái phiếu (đạt gần 92.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026) để phục vụ các dự án quy mô lớn và tái cơ cấu nguồn vốn.
Triển vọng và lời khuyên cho nhà đầu tư
Thị trường đang chuyển mình sang giai đoạn phát triển bền vững hơn. Thay vì đầu tư theo phong trào, nhà đầu tư hiện nay cần ưu tiên: Pháp lý minh bạch: Yếu tố tiên quyết để đảm bảo an toàn vốn; Khả năng khai thác dòng tiền: Ưu tiên sản phẩm có thể cho thuê hoặc kinh doanh thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn; Hệ sinh thái: Chọn lựa dự án tại các khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư và hệ thống tiện ích đồng bộ.
